En este post analizamos cómo actuar ante un delito de estafa o de apropiación indebida cometido por una cooperativa de vivienda y si se puede reclamar el dinero perdido al banco.

Índice

1. ¿Qué es una cooperativa de vivienda?
2. Pago anticipado del precio de la vivienda
3. Obligaciones de la sociedad cooperativa respecto de las entregas de dinero anticipadas
4. Obligaciones de la entidad de crédito respecto de las entregas de dinero anticipadas
5. Delito de estafa o apropiación indebida
6. Responsabilidad civil subsidiaria: reclamación al banco de las cantidades pagadas de manera anticipada
7. ¿Qué debo hacer si soy víctima de una estafa por una cooperativa de vivienda?

¿Qué es una cooperativa de vivienda?

Una cooperativa de vivienda es una sociedad conformada por personas que se asocian de manera libre y voluntaria, con una estructura y funcionamiento democráticos, para la realización de alguno de los siguientes propósitos:

• En el caso de que estén conformadas por personas físicas, para proporcionar alojamiento y/o locales para sí y para las personas que con ellas convivan.
• En el caso de que están conformadas por entes públicos y entidades sin ánimo de lucro, con el objetivo de proporcionar alojamiento para aquellas personas que, dependientes de ellos, tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades.
• Con el fin de procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias. En este caso podrán ser socios tanto personas físicas como personas jurídicas.

Las cooperativas de vivienda están sujetas a lo dispuesto por la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas.

Pago anticipado del precio de la vivienda

Lo habitual cuando se compra una vivienda a través de una sociedad cooperativa de vivienda es que la compra se haga sobre plano y que los cooperativistas vayan haciendo pagos a cuenta del precio antes de que la misma esté terminada.

Sobre el pago de cantidades a cuenta del precio durante la construcción de la vivienda se pronuncia la Disposición Adicional Primera de  Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que modifica la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

La norma, entre otras cuestiones, dispone que estas entregas de dinero anticipadas a cuenta del precio durante la construcción sólo pueden hacerse mediante depósitos en una cuenta en una entidad de crédito. Es decir, que las cooperativas están obligadas a no recibir el dinero por otros medios (por ejemplo, mediante pagos en efectivo).

Además, la mencionada ley recoge una serie de obligaciones que habrán de asumir tanto las sociedades cooperativas como las entidades de crédito cuando se realicen los pagos anticipados a cuenta del precio de la edificación.

Las obligaciones de las entidades de crédito, en concreto, han adoptado desde el año 2015 una importancia superlativa puesto que su incumplimiento será de contenido civil y producirá efectos jurídicos en interés de los compradores.

En los siguientes apartados explicamos en qué consisten.

Obligaciones de la sociedad cooperativa respecto de las entregas de dinero anticipadas

La sociedad cooperativa de vivienda, de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, cuando recibe a cuenta del precio cantidades de dinero anticipadas, está obligada a:

1. Garantizar a los adquirentes, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales en el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda. Podrá ofrecerse esta garantía a través de entidades aseguradoras o mediante un aval solidario emitido por una entidad de crédito autorizada.
2. Recibir las cantidades pagadas de manera anticipada a través de entidades de crédito. La cuenta abierta al efecto en la entidad de crédito deberá de ser: especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes a la sociedad cooperativa, y de la que sólo podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

Obligaciones de la entidad de crédito respecto de las entregas de dinero anticipadas

Por su parte, las entidades de crédito a través de las cuales se realicen estas entregas o depósito de dinero anticipado, tienen la obligación de:

1. Exigir a la cooperativa la apertura de una cuenta especial  con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes a la sociedad cooperativa, y de la que sólo podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
2. Exigir a la cooperativa el cumplimiento de la garantía de devolución a los adquirentes a que se ha hecho referencia en el punto anterior. Es decir, deben constatar que la cooperativa cuenta con el citado seguro o con el aval solidario de una entidad de crédito.

Delito de estafa o apropiación indebida

Son muchos los casos en que quienes hacen entregas de dinero anticipado a cuenta del precio de una vivienda a la cooperativa, después observan con frustración que el dinero ha desaparecido y la vivienda no ha sido construida.

En función de las circunstancias de cada caso, podremos estar ante un delito de estafa del artículo 248 del Código Penal o ante un delito de apropiación indebida del artículo 253 del mismo texto legal.

En cualquier caso, estaremos ante una estafa o apropiación indebida de tipo agravado del artículo 250.1.1º del Código Penal, pudiendo concurrir otras circunstancias agravantes adicionales. En estos casos, el delito se castiga con una pena de prisión de 1 a 6 años y una multa de 6 a 12 meses.

En algunos casos, podría incluso tratarse de una modalidad de estafa o apropiación hiper agravada que lleva aparejada la pena de prisión de 4 a 8 años y una multa de 12 a 24 meses: artículo 250.2 del Código Penal.

Habrá de atender a las circunstancias de cada caso.

Responsabilidad civil subsidiaria: reclamación al banco de las cantidades pagadas de manera anticipada

La víctima de estafa o apropiación indebida en la compra de una vivienda, debe saber que las entidades de crédito pueden responder del dinero que se haya entregado de manera anticipada a cuenta del precio de la vivienda a la cooperativa de vivienda si incumplió sus obligaciones de supervisión y control.

Es decir, si la entidad de crédito no exigió a la cooperativa la garantía (seguro o aval solidario) y/o no supervisó que la cuenta en que se depositara el dinero de los cooperativistas fuera una cuenta especial que únicamente pudiera operar para cuestión relativas a la construcción y que estuviera separada de los fondos de la cooperativa, podrá aparecer en el proceso penal que se dirima en condición de responsable civil subsidiaria.

La responsabilidad civil subsidiaria de la entidad de crédito implica que, si la cooperativa ha gastado o hecho desaparecer el dinero recibido de los cooperativistas, de su devolución a los compradores repondrá subsidiariamente la entidad de crédito. En otras palabras: si la cooperativa no tiene dinero, se exigirá a la entidad de crédito que asuma la devolución del dinero que los compradores hubieran entregado por adelantado (el dinero defraudado).

La entidad de crédito, después, podrá reclamar la devolución de lo que hubiera pagado a la cooperativa, pero las víctimas del delito ya habrán recuperado su dinero.

El reconocimiento jurídico de la responsabilidad civil de las entidades de crédito cuando incumplen sus obligaciones legales comenzó con la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo (Sala Civil) de 16 de enero de 2015. Tras esta sentencia, otras muchas han continuado con la misma línea jurisprudencial postulada: STS de Pleno de 13 de enero de 2015 (recurso n.ª 779/2014); STS de Pleno de 20 de enero de 2015 (recurso n.º 196/2013); STS de Pleno de 30 de abril de 2015, (recurso n.º 520/2013);  STS de 21 de diciembre de 2015 (recurso n.º 2470/2012); STS de 3 de julio de 2013 (recurso n.º 254/2011); STS de 25 de noviembre de 2014 (recurso n.º 1176/2013); SAP de Valencia n.º 18/2023, de 18 de enero de 2023; SAP de Madrid n.º 172/2022, de 21 de abril de 2022, entre otras.

No obstante, no se trata de una cuestión sencilla porque para que pueda condenarse a este pago a la entidad de crédito en el seno de un proceso penal, necesariamente habrá de contarse con una sentencia firme condenando a las personas responsables por el delito principal, igualmente, habrá de haberse llamado al responsable civil subsidiario al procedimiento penal para que pueda ejercitar su derecho de defensa y manifestar cuanto convenga.

Importante

Cuestión distinta es aquel supuesto en que la sociedad cooperativa de vivienda no lleva a término la construcción sin haberse quedado o hecho desaparecer el dinero. Hablamos de los casos en que la cooperativa incurre en incumplimientos civiles pero no en la comisión de un delito.

En estos supuestos, los afectados deberán ejercitar las correspondientes acciones a través de la jurisdicción civil, donde también podrá dirigirse la reclamación contra la entidad de crédito incumplidora.

En este post se ha enfocado el análisis de la cuestión desde una perspectiva jurídico-penal.

¿Qué debo hacer si soy víctima de una estafa por una cooperativa de vivienda?

En estos casos es esencial recopilar toda la documentación de la que se disponga (contratos, resguardos de transferencias bancarias, etc.).

Igualmente, habrá que conservar emails, circulares y demás mensajes de difusión facilitados por la cooperativa. Serán fundamentales para poder emprender acciones legales.

Otro elemento importante es aglutinar al mayor número posible de afectados. Cuantas más personas afectadas emprendan acciones legales, mayor contundencia tendrá el procedimiento judicial que se inicie.

A continuación, será fundamental ponerse en contacto con un despacho de abogados especializado en Derecho Penal a fin de que formule querella criminal contra las personas físicas y jurídicas responsables, constituyéndose como acusación particular en el procedimiento.

La personación de la acusación particular en el proceso permitirá a los afectados llevar un seguimiento en tiempo real del proceso judicial y conocer cualquier vicisitud que surja.

Igualmente, la acusación particular podrá solicitar la práctica de las diligencias de investigación pertinentes, formular alegaciones durante el proceso, aportar toda la documentación probatoria que corresponda, formular el escrito de acusación y comparecer al acto del juicio oral en defensa de los intereses de las víctimas a que represente instando, por supuesto, la devolución de las cantidades defraudadas.